La loi Pinel regorge de leviers pour optimiser et développer son patrimoine. C’est le cas notamment du « Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier » qui va vous permettre d’investir dans l’ancien en optimisant le montage afin de créer du déficit foncier qui va, en plus de la réduction d’impôt Pinel, pouvoir se déduire soit des revenus fonciers existants, soit du revenu imposable.
Les fondamentaux de l’investissement en Pinel
Depuis Septembre 2014, tout foyer fiscal, résident fiscalement en France, peut utiliser ce dispositif de réduction d’impôt qui entre dans le plafonnement global des niches fiscales. Le dispositif Pinel permet à un investisseur immobilier de réduire tout ou partie de ses impôts, en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans (le locataire peut être un ascendant ou un descendant). Il est applicable dans le cadre de l’achat d’un logement neuf (livré ou en état futur d’achèvement) ou d’un appartement ancien qui va faire l’objet d’une réhabilitation. Plus l’engagement de location va être long et plus la réduction d’impôt sera importante :
- 12% pour un engagement de location de 6 ans
- 18% pour un engagement de location de 9 ans
- 21% pour un engagement de location de 12 ans
La réduction d’impôt Pinel s’établi sur la base d’un double plafond : un prix au mètre carré habitable qui ne peut excéder 5 500 euros et un prix d’opération (acquisition, frais, travaux et honoraires d’architecte) limité à 300 000 euros. L’investissement ne pourra se faire que dans les zones appelées zonage Pinel et le loyer quittancé au locataire ne pourra excéder un certain plafond qui lui-même dépend de la zone dans laquelle se situe la résidence.
Les spécificités de la loi Pinel dans l’ancien réhabilité
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts Pinel dans le cadre d’un investissement dans l’ancien, l’acquéreur doit acheter un logement qui ne satisfait pas les critères de décence et réaliser des travaux de réhabilitation qui offriront au logement des performances techniques proches d’un investissement dans le neuf. Le propriétaire bailleur, s’engage donc à réunir tous les critères de décence et de performance technique. A la fin des travaux, un expert sera mandaté afin de vérifier et d’attester la conformité du bien aux normes attendues.
Réduction d’impôt Pinel et déficit foncier
Le régime du déficit foncier n’est pas un dispositif de réduction d’impôt comme le dispositif Pinel. C’est une conséquence des règles d’imposition des revenus fonciers décrites dans le code général des impôts. En effet, ce dernier précise qu’un propriétaire bailleur qui engage des dépenses de travaux ayant la nature de dépense d’entretien, de réparation et d’amélioration, peut les déduire de ses revenus fonciers imposables. Et, quand le montant des travaux est supérieur aux revenus fonciers imposable, l’excédent constitue alors un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus restant constituera alors un déficit foncier reportable pendant les dix années suivantes. De ce fait et grâce au mécanisme du déficit foncier, le contribuable peut diminuer son revenu net imposable tout en entretenant son patrimoine immobilier. La diminution du revenu net imposable entraîne mécaniquement une baisse d’impôt. Ce mécanisme sera d’autant plus impactant fiscalement si :
- Le contribuable dispose de revenus fonciers existant, le déficit foncier va donc permettre de réduire l’assiette taxable de ces revenus et ainsi économiser à la fois de l’impôt sur les revenus mais également des prélèvements sociaux.
- Si le déficit foncier vient à s’imputer sur les revenus globaux, il est alors possible que le contribuable bascule dans une tranche marginale d’imposition inférieure.